О компании

Консалтинг

Аналитика

Продажа объектов

Поиск инвестора

Новости

на главную страницу LRI, санкт-петербург

на страницу контакты LRI

(812) 600 05 20

englishрусский

Консалтинг

Сопровождение проекта
/ АНЭИ

АНЭИ (Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, англ. – Highest and Best Use Analysis). Позволяет собственникам земельных участков, объектов недвижимости и имущественных комплексов определиться с наиболее экономически эффективным вариантом использования имущества, что гарантирует более высокую доходность объектов в будущем и минимизирует риски управленческих ошибок.

Работа включает в себя комплексное исследование характеристик объекта, градостроительных и юридических ограничений, изучение рыночной ситуации, финансовый анализ нескольких наиболее целесообразных вариантов использования и заключительные рекомендации по наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Примерное техническое задание на разработку АНЭИ:

  • Постановка целей и задач
  • В данном разделе дается характеристика основных участников проекта, их ролей и функций, определяются цели и задачи проекта, желаемые сроки его реализации и другие значимые параметры, а также описываются ограничения и допущения, принятые в исследовании.

  • Анализ объекта инвестирования
  • Анализ включает в себя описание основных технических характеристик и особенностей земельного участка и расположенных на нем строений (план участка, поэтажный план здания, инженерное обеспечение, правовой статус, ограничения и обременения). Помимо этого, производится анализ локального окружения объекта и транспортной сети, описываются перспективы развития прилегающей территории.

    На основе проведенного анализа делаются первичные выводы о возможном функциональном использовании участка и ограничениях застройки. Для детального исследования выбираются наиболее привлекательные с рыночной точки зрения функции. Из анализа исключаются заведомо экономически нецелесообразные и невозможные с юридической и технической точки зрения варианты использования. Социальные функции рассматриваются только как вспомогательные при крупных проектах, требующих социальной инфраструктуры.

  • Исследование рынка недвижимости
  • В зависимости от выбранных вариантов функционального использования объекта проводится углубленное исследование соответствующих сегментов рынка недвижимости. Исследование включает описание основных тенденций, расчет потенциала рынка в целом с учетом перспективных проектов.

    В зависимости от масштаба и значимости объекта исследования очерчивается зона его влияния. Для данной зоны проводится детальный анализ предложения и спроса по выбранным сегментам рынка недвижимости, ценовая характеристика с прогнозом изменения цен на период реализации проекта, рассчитывается потенциал рынка в зоне влияния. Описываются основные характеристики проектов-аналогов. Делаются выводы о привлекательности и целесообразности размещения рассматриваемых функций на участке.

    В случае, если объектом исследования является земельный участок, кроме сегментов рынка недвижимости, проводится подробное исследование первичного и вторичного рынка земли, анализируются соотношение спроса и предложения, ценовые параметры сделок, дается прогноз на период реализации проекта. На основе проведенного анализа делается вывод о возможном функциональном использовании исследуемого объекта под одну или несколько функций, разрабатываются варианты монофункциональных или многофункциональных комплексов (от 2-х до 4-х вариантов).

  • Анализ наиболее эффективного использования
  • В финальном разделе исследования проводится позиционирование по предложенным вариантам и описывается функциональное зонирование участка, либо внутреннее функциональное зонирование здания. Рассчитываются технико-экономические показатели вариантов проекта, резюмируются существующие технические и правовые ограничения на использование участка (здания). Для каждого из выбранных вариантов использования производится финансово-экономический анализ с расчетом показателей доходности, срока окупаемости и текущей стоимости объекта. На основе сравнения и анализа этих показателей выбирается наилучший вариант использования участка (здания).

    Разрабатываются рекомендации девелоперу по составу объектов, сроку реализации проекта, дополнительному финансированию и предварительной маркетинговой политики.