О компании

Консалтинг

Аналитика

Продажа объектов

Поиск инвестора

Новости

на главную страницу LRI, санкт-петербург

на страницу контакты LRI

(812) 600 05 20

englishрусский

Консалтинг

Сопровождение проекта
/ КРТ

Развитие территории – длительный и многоступенчатый процесс освоения земли и реализации проектов доходной недвижимости на территории свыше 10 га.

Разработка концепции развития территории включает в себя несколько основных этапов:

  • Обоснование градостроительных возможностей реализации объектов на территории
  • Анализ возможности инженерного подключения объектов
  • Разработка логистики территории и прилегающих к ней земель
  • Позиционирование объектов комплекса в сегментах рынка, зонирование территории
  • Разработка концепции для каждого объекта комплекса
  • Подготовка технико-экономических показателей по всем объектам комплекса
  • Расчет эффективности реализуемого проекта.
  • Развитие территории это почти всегда создание многофункционального проекта, сочетающего в себе основную «якорную» функцию и вспомогательные, обеспечивающие людей дополнительным сервисом.

    Задачи, решаемые в процессе создания концепции развития территории:

  • Анализ характеристик территории развития
  • Описание и выявление основных технических характеристик и особенностей земельного участка и расположенных на нем строений. Инженерное обеспечение территории, права на земельный участок, характеристика имеющихся на участке зданий и сооружений.

  • Оценка потенциала местоположения
  • Представляет собой анализ территории, на которой предполагается размещение многофункционального комплекса, его местоположения и окружения. Анализ перспективного развития района: жилой и коммерческой застройки, транспортной инфраструктуры.

  • Анализ градостроительных ограничений
  • Обоснование возможности реализации на исследуемой территории объектов различной функциональной направленности, путем анализа градостроительной документации: законов, подзаконных актов, норм, правил и требований.

  • Анализ конъектуры рынка недвижимости
  • Маркетинговое исследование рынка недвижимости тех сегментов, которые возможно с юридической и практической точки зрения реализовать на данной территории. Определение спроса и имеющегося предложения, их потенциала, доходности, ценовых характеристик, планировочных особенностей, требований к территории и окружающей застройки.

  • Анализ наиболее эффективного использования территории
  • Составление вариантов функционального зонирования отдельных участков территории (лотов). Описание технико-экономических показателей по каждому варианту. Финансово-экономический анализ вариантов. Выбор наилучшего варианта для каждого лота исследуемой территории.

  • Концепция застройки территории
  • Описание общей идеи застройки территории. Функциональное зонирование территории и позиционирование объектов. Определение необходимых инженерных мощностей и размещение инженерных объектов на территории. Логистика транспортных и пешеходных потоков связывающая отдельные лоты и внутри каждого лота. Описание отдельных участков, технико-экономические показатели застройки по лотам. Описание требований к объектам, различного функционального назначения, размещенным на территории. Сопутствующая социальная инфраструктура.

  • Анализ качественных и количественных характеристик предложения сопоставимого сегмента. Анализ конкурентных проектов в локальной зоне
  • Подробный анализ существующего предложения на рынке по всем сегментам. Определение комплексов, которые являются конкурентами будущему проекту. Представление подробных характеристик конкурентов: объем предложения и его структура, ценовая характеристика.

  • Анализ характеристик планировочных решений объектов – конкурентов и аналогов
  • Исследование аналогичных объектов и комплексов для определения планировочных характеристик в данном сегменте, а также ценового диапазона. Анализ позволит подчеркнуть особенности планировок и оценить лучшее из предлагаемого на рынке.

  • Анализ спроса и описание наиболее востребованных планировок. Определение целевого потребителя и его потребительские предпочтения
  • Оценка потенциала местоположения по уровню поглощения площадей. Прогнозы по темпам реализации комплекса. Анализ предлагаемых на рынке планировок и представление характеристики наиболее востребованных из них. Определение основных требований целевых потребителей к планировочным характеристикам, к инфраструктуре и прилегающей территории.

  • Концепция объекта или комплекса, размещенного на исследуемой территории
  • Концепция объекта или комплекса представляет собой описание всех составляющих проекта. В том числе:

    - функциональное зонирование здания комплекса, внутренняя логистика потоков, позиционирование;

    - технико-экономические показатели;

    - оптимальная планировочная характеристика помещений с учетом дополнительных опций;

    - определение необходимого количества машиномест и принцип размещение паркинга в комплексе;

    - необходимые объекты социальной и коммерческой инфраструктуры в комплексе;

    способ реализации объектов;

    - безопасность и инженерные составляющие комплекса.

  • Разработка ценовой политики, управление и продвижение комплекса
  • Определение потоков дохода на период реализации отдельных комплексов, сроков реализации проекта, графика реализации площадей комплекса. Анализ управленческой структуры комплекса, основные рекомендации по продвижению объекта на рынке.

  • Финансовый план реализации проекта
  • Расчет затрат и необходимых инвестиций в проект (возможно с учетом заемного финансирования) по укрупненной смете и прогноз по их изменению. Очередность реализации лотов и график финансирования проекта. Определение коэффициентов рентабельности проекта и отдельных лотов. Текущая стоимость проекта, общая окупаемость проекта и отдельных лотов.

  • Анализ рисков проекта
  • Анализ рисков в концепции развития территории включает в себя в первую очередь SWOT-анализ, в котором определяются факторы несущие основные угрозы реализации проекта, а также методы, которых следует придерживаться девелоперу для нивелирования негативных факторов.