О компании

Консалтинг

Аналитика

Продажа объектов

Поиск инвестора

Новости

на главную страницу LRI, санкт-петербург

на страницу контакты LRI

(812) 600 05 20

englishрусский

Консалтинг

Сопровождение проекта
/ Концепция объекта

Концепция объекта

Концепция - яркая идея, образ, воплощенный в физической, архитектурной форме. Концепция - точно рассчитанный и сформулированный продукт, конкурентный на рынке и реализуемый с соблюдением всех требований, норм и правил градостроительного законодательства. Концепция - разработанные и описанные бизнес-процессы, составляющие основу функционирования объекта недвижимости.

Основная задача концепции – повысить инвестиционную привлекательность и стоимость объекта недвижимости, продлить ему срок жизни. Применяется как для нового строительства, так и для проектов реконструкции.

В рамках анализа производится формирование контента объекта с точки зрения рыночной конъюнктуры, местоположения, градостроительного законодательства и технических возможностей подключения к инженерным сетям. Выполняется внутреннее зонирование и разбивка площадей, определяется позиционирование (место в иерархии выбранного сегмента) описываются процессы функционирования здания, даются рекомендации по наиболее эффективной структуре и наполнению площадей.

Когда целесообразно заказывать концепцию объекта недвижимости?

Заказать концепцию объекта недвижимости девелоперу, почти наверняка, необходимо в ряде случаев:

  • При реализации многофункционального комплекса
  • При проведении реконцепции объекта
  • При реализации нового для рынка объекта, например: тематический развлекательный парк, аэропорт бизнес-авиации, интерактивный музей
  • При реализации объекта в новом сегменте рынка
  • При реализации объекта на новом рынке
  • При реализации объекта в сегменте элита, премиум, luxury
  • Как будет выглядеть работа с Консультантами по концепции объекта недвижимости?

    Предположим, что Вы являетесь счастливым обладателем торговой недвижимости и активно ее используете - сдаете в аренду торговым операторам и сетям. Но в последнее время стали замечать, что:

  • операторы съезжают без объяснения причин
  • операторы съезжают, когда Вы, абсолютно законно, повышаете им арендную плату в начале года
  • операторы больше не записываются к Вам в очередь, чтобы арендовать помещение
  • операторы просят снизить арендную плату или грозятся не продлить договор.
  • Все эти факторы красноречиво доказывают, что Вы уже опоздали с реконцепцией объекта, ее необходимо было сделать за 3 года до начала проявления вышеперечисленных фактов.

    Реконцепция торгового объекта

    1. Маркетинговое исследование рынка торговой недвижимости

  • Анализ местоположения и перспектив его развития. Замер потоков вблизи объекта и проходных точек в зоне влияния. Прогноз возможной посещаемости объекта с учетом развития жилой застройки.
  • Анализ рынка торгово-развлекательной недвижимости. Анализ конкуренции. Оценка потенциала развития территории с точки зрения торгово-развлекательной недвижимости.
  • Определение основных товарных групп, которые могут быть востребованы в комплексе. Определение оптимального насыщения комплекса основными товарными группами с учетом прогнозной посещаемости, размера среднего чека и конкуренции.
  • Анализ ценообразования на рынке помещений в торговых центрах. Выявление и классификация форматов площадей и типов операторов.
  • Выявление типов «якорей», необходимых для повышения привлекательности и посещаемости объекта. Расчет минимальной площади необходимой для размещения якорей.
  • Анализ спроса со стороны потенциальных арендаторов по соответствующим товарным группам (площадь, требования к планировке, отделке, инженерии, размещению внутри комплекса, запрашиваемая ставка).
  • 2. Подготовка обновленной концепции

    Основные виды работ, проводимых в рамках концепции:

  • Анализ согласованных планировочных и конструктивных решений объекта. Оценка и обоснование возможных корректировок внутреннего пространства, не приводящих к кардинальному изменению согласованных проектных решений.
  • Разработка итогового зонирования (наполнения) комплекса с учетом максимизации среднегодового арендного дохода. Определение актуальных арендных ставок и условий аренды по помещениям комплекса с учетом анализа спроса и предложения. Разработка арендного плана.
  • Разработка пешеходно-логистической схемы внутри комплекса с учетом предполагаемого зонирования.
  • Разработка схемы внешней логистики: личный автотранспорт и пешеходная логистика на территории
  • Разработка планировочных решений с учетом планируемых операторов и нормативных требований (в т.ч. с возможным изменением предложенных проектных решений)
  • Составление финансового плана
  • Анализ рисков проекта.
  • Результатом концепции, в том числе является Техническое задание на проектирование.

    3. Сопровождение корректировки архитектурного решения

    Результатом данного этапа является рыночно реализуемая и экономически эффективная архитектурная концепция. Для достижения желаемого результата предполагается следующий порядок действий:

  • По итогам разработки маркетинговой концепции Консультанты представляют Архитектору техническое задание на проектирование, согласованное с Заказчиком.
  • Консультанты проводят рабочие встречи с представителями проектной организации, в течение срока корректировки проекта.
  • Консультант рассматривает проектные решения и выдает предложения по корректировке выбранного эскизного проекта в формате краткого заключения.